Moratoria de Hipotecas a causa de «COVID-19»

30 de Marzo de 2020 10:00 GMT

El 17 de marzo se publicó el Real Decreto-ley 8/2020 que contenía medidas urgentes y extraordinarias para afrontar el impacto socioeconómico del COVID-19, de entre las cuales puede considerarse como de mayor impacto social la que establece la posibilidad de una moratoria en el pago de la hipoteca de la vivienda habitual. La medida que se desarrolla en los artículos 7 a 16 del real decreto, describe las condiciones, la documentación y los plazos para solicitar una moratoria en las cuotas del préstamo hipotecario para vivienda habitual. 

ÁMBITO DE LA MEDIDA

Será de aplicación al deudor que se encuentre en los supuestos de vulnerabilidad económica establecidos en el artículo 9 del real decreto-ley y que estén vigentes a la fecha de entrada en vigor, con la particularidad de que se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas del deudor principal, respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario. Hay que entender que esta extensión a fiadores y avalistas solo tiene sentido si el deudor principal ya ha impagado y se está abonando la cuota por estos.

A tal efecto, el citado artículo 9 establece como supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19:

1. Que el deudor hipotecario pase a estar en situación de desempleo o, en caso de ser empresario o profesional, sufra una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas.
2. Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria: Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
3. Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
4.  Que, a consecuencia de la emergencia sanitaria, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda, en los términos que se definen en el punto siguiente.

Y se añade que, a los efectos de lo previsto en este artículo se entenderá:

1. Que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3.
2. Que se ha producido una caída sustancial de las ventas cuando esta caída sea al menos del 40 %.
3. Por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

Es importante discernir si los cuatro supuestos de vulnerabilidad extraordinaria son cumulativos o alternativos, lo que desgraciadamente ha dado lugar a distintas interpretaciones dada la deficiente redacción del real decreto.

En cuanto a la concurrencia de los requisitos, la interpretación más razonable es que los de cambio de circunstancias  (letras a y d) son alternativos pero que las exigencias de esfuerzo y nivel de renta (b y c) son siempre exigibles, pues eso es lo que convierte a la unidad familiar en vulnerable. Los supuestos de la letra a) (paro, pérdida grave de ingresos) funcionan como una especie de presunción iuris et de iure del aumento de esfuerzo de la letra d).

No obstante, ni todas las entidades acreedores lo entienden de igual forma ni tampoco los expertos consiguen ponerse de acuerdo en la necesaria concurrencia de los requisitos.

Por otra parte, la definición de los supuestos a), b) y c) parece bastante comprensible; se trata de haber pasado a situación de desempleo o de haber perdido ingresos de forma sustancial, para el caso del empresario o el profesional. Si el empresario o profesional ha declarado el cese de actividad, deberá ser justificación suficiente.

Algo más complicada resulta la definición del supuesto d), en tanto que puede contener elementos subjetivos de valoración.

No obstante el punto 2 del artículo 9 introduce dos elementos de objetivación:

• La multiplicación del esfuerzo que presenta la carga hipotecaria sobre la renta familiar en, al menos 1,3 y
• La caída sustancial de la ventas en, al menos el 40%.

En nuestra opinión, mientras que la segunda resulta clara, la redacción de la primera no resulta afortunada, por cuanto hacer referencia a un indicador (Ratio de Endeudamiento o Esfuerzo) habitual entre los expertos inmobiliarios pero no entre los consumidores.

De hecho no define un elemento tan esencial como si la renta familiar debe estimarse en ingresos brutos o netos.

¿Cómo calcular la multiplicación del esfuerzo?

Ejemplo:

Ingresos brutos familiares previos: 2.500 euros

Cuota hipotecaria: 800 euros.

Carga hipotecaria previa: 32%

((800×100)/2500= 32)

Ingresos brutos familiares actuales: 1850 euros

Cuota hipotecaria: 800 euros

Carga hipotecaria actual: 43,2%

32×1,3= 41,6. Por tanto la carga hipotecaria sobre la renta familiar se ha incrementado más de 1,3.

No obstante, aquí tiene otra forma más sencilla de cálculo:

Dividimos la cuota por los ingresos netos previos (800/2500= 0,32). Luego 0,32 era el esfuerzo hipotecario familiar.

Ahora dividimos la cuota por los ingresos netos actuales (800/1850=0,43). Ahora 0,43 es el esfuerzo y como 0,32×1.3=0,41, está claro que hemos superado el incremento establecido en el artículo 9.2 del Real Decreto.

SOLICITUD DE LA MORATORIA

Según el artículo 12 los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación del real decreto-ley podrán solicitar del acreedor, hasta quince días después del fin de la vigencia del presente real decreto-ley, una moratoria en el pago del préstamo con garantía hipotecaria para la adquisición de su vivienda habitual. Es decir, que la solicitud de moratoria hay que dirigirla al banco o institución financiera hipotecante, acompañando la documentación prevista en el artículo 11.

En este sentido los acreedores interesados no deben encontrar problema en cuanto a la forma de plantear su solicitud, de acompañar la documentación o a qué departamento dirigirse. La mayor parte de la entidades bancarias ya han dispuesto en sus páginas web un enlace específico bajo la denominación “moratoria hipotecaria COVID-19” en los que ofrecen un modelo de solicitud e información bastante detallada sobre la documentación a aportar e incluso como conseguirla. También ofrecen el modelo de “declaración responsable del deudor” a que se refiere la letra e) del artículo 11.

No obstante, si su entidad no ha colgado estos instrumentos en su página web no tiene por qué preocuparse, dado que puede encontrar en cualquier servidor varios modelos de documentación (solicitud y declaración responsable). Y si no se nos orienta sobre a quien dirigir la solicitud, deberá hacerse en todo caso al servicio de atención al cliente.

PLAZOS

Ya hemos dicho que el artículo 12 establece como plazo de presentación de la solicitud “hasta quince días después del fin de la vigencia del presente real decreto-ley”, con lo cual y dado que la Disposición Final Décima establece como plazo de vigencia un mes desde su entrada en vigor, salvo prórroga, el plazo para solicitar la moratoria de la hipoteca comenzó el día 17 de marzo y concluirá el día 4 de mayo de 2020, entendiendo que, en caso de acordarse la prórroga, el plazo de solicitud también se prorrogará por el mismo periodo.

Una vez presentada la solicitud al banco o entidad hipotecante, el artículo 13 establece que ésta resolverá en el plazo máximo de 15 días.

En cuanto al plazo de duración de la moratoria, nada dice el real decreto. Por tanto, se deja en manos del acreedor establecer la duración de la moratoria, cosa que no parece razonable, debiendo haber incluido el real decreto unos criterios más objetivos sobre plazos mínimo y máximo y los criterios para su fijación y en su caso, prórroga.

DOCUMENTACIÓN

En general la documentación exigida no resulta especialmente complicada de obtener, aunque sí llama la atención lo absurdo de algunos requisitos( Que la certificación del SEPE de la situación de desempleo incluya la cuantía mensual percibida como prestación o subsidio, La referencia a los seis meses anteriores del certificado de empadronamiento o la necesidad de aportar las escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria). Otra omisión importante del real decreto es no haber establecido un plazo para la subsanación de defectos de la solicitud o de la documentación aportada, lo cual es de esperar que sea suplido por los bancos como muestra de buena voluntad y como consecuencia de sus códigos de buenas prácticas. En cualquier caso, si el deudor que ha solicitado la moratoria recibiese una denegación por estos defectos formales, deberá exigir del acreedor el detalle de los defectos considerados y un plazo para la subsanación.