Autonomos y empresas frente al alquiler por el covid-19

13 de Abril de 2020 14:00 GMT

A la pregunta ¿podemos excluir o reducir el pago de nuestro local comercial por el cierre provocado por el coronavirus? La respuesta inicial es clara, NO. Las únicas medidas habilitadas al efecto son de financiación bancaria a través de préstamos ICO avalados por el Estado.

Independientemente de que se cumplan las condiciones económicas exigidas para estar en situación de vulnerabilidad, el artículo 3 del Real Decreto 11/2020 establece con claridad que la moratoria o las quitas de la renta del alquiler se contemplan, exclusivamente, para la vivienda habitual. Quedan así excluidas las oficinas, locales comerciales o industriales.

Ante las constantes preguntas de clientes la única respuesta acertada es la ausencia de derecho a un descuento en la renta, pero esto no implica que no podamos dar otra alternativa.

La realidad es que el arrendatario depende de la voluntad del arrendador. Como abogados debemos intentar alcanzar un acuerdo que proteja los intereses de nuestro cliente, intentando equilibrar los efectos negativos de la situación actual entre las partes del contrato.

En primer lugar se debe revisar el contrato de arrendamiento a fin de comprobar si las causas de fuerza mayor que afecten al contrato están reguladas en el mismo y aplicar las cláusulas que lo contemplan.

En caso contrario debemos realizar una primera oferta al arrendador, siempre respetando el principio de la buena fe, con el objeto de alcanzar un acuerdo que será redactado en un anexo contractual que regule las obligaciones de pago y los plazos, bien sea por medio de un sistema de quitas, o por medio de un sistema de aplazamiento.

La buena fe en el proceso de negociación no solo pretende alcanzar un acuerdo equilibrado, sino poder alegarla en un proceso judicial posterior si no se alcanzara ningún acuerdo.

Dado que no hay medidas concretas para autónomos y empresas, en caso de que el acuerdo sea imposible, y que el cliente decida no afrontar sus obligaciones contractuales, solo quedan dos alternativas muy poco confiables, dado que nunca se han alegado en este tipo de escenario fáctico.

La primera es la posibilidad de alegar la institución de “fuerza mayor” recogida en el artículo 1105 del Código Civil, con el objeto de excluir el deber del pago de la renta por parte del arrendatario.

La segunda posibilidad es recurrir a la cláusula jurisprudencial “rebus sic stantibus” para modificar las obligaciones contractuales ante la alteración sustancial del equilibrio entre las obligaciones de las partes. El objetivo de esta estrategia sería equilibrar el contrato, es decir, conseguir una rebaja de la renta para que se asuma por ambas partes el perjuicio derivado del estado de alarma y, en todo caso, siempre que la actividad haya sido efectivamente suspendida.

Nos enfrentamos a un escenario de incertidumbre dada la falta de medidas legales que atiendan estas necesidades, por lo que antes que cualquier acción judicial incierta, la mejor salida será siempre alcanzar un acuerdo con el arrendador.